Czy można zabudować miejsce w garażu podziemnym?

Na nowoczesnych osiedlach mieszkaniowych często znajdują się wspólne garaże zlokalizowane pod ziemią. Każdy właściciel lokalu może przechowywać w nich swój samochód na wyznaczonym miejscu parkingowym. Czy zabudowa takich stanowisk jest możliwa? Sprawdźmy, co mówią na ten temat przepisy.

Dlaczego warto mieć miejsce w garażu podziemnym?

Możliwość parkowania samochodu w garażu podziemnym, w którym wydzielone zostały poszczególne miejsca postojowe, jest ogromną zaletą, zwłaszcza dla mieszkańców centrów miast. W przestrzeni miejskiej problem braku parkingów staje się coraz bardziej dotkliwy.

Stare kamienice często nie posiadają żadnych miejsc postojowych pod budynkiem, gdyż ich budowę planowano w czasach, gdy nikt jeszcze nie słyszał o samochodach, a ciasne szeregi zabudowy miejskiej uniemożliwiły późniejsze wytyczenie parkingów. Osiedla bloków z lat 60. czy 70. też zwykle mają zbyt mało miejsc parkingowych, bo wówczas jeszcze nikt nie przewidział, że w przyszłości niemal każdy właściciel mieszkania będzie miał własny samochód, a niekiedy na jedną rodzinę będzie przypadać nawet kilka pojazdów.

• 15 najpopularniejszych pytań o biokominki

Na szczęście w nowoczesnych budynkach wielorodzinnych uwzględnia się budowę garażu podziemnego, w którym właściciel każdego lokalu ma prawo kupić miejsce parkingowe. Stosownie do § 18 obowiązującego Rozporządzenia ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, konieczne jest zapewnienie miejsc postojowych przy budynkach:

,,1. Zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne.

2. Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby stanowisk, z których korzystają osoby niepełnosprawne”.

Warto mieć takie miejsce postojowe nie tylko ze względu na brak miejsc do parkowania samochodów na zewnątrz budynku. Garaż podziemny ma wiele zalet przydatnych w życiu codziennym. Gdy pada deszcz, mieszkańcy nieruchomości nie muszą wychodzić na dwór, aby wsiąść do samochodu, tylko schodzą bezpośrednio do garażu. To również doskonała ochrona naszego samochodu – nie musimy się martwić, że zasypie go śnieg, spadnie na niego grad lub zostanie pobrudzony, np. przez pyłki drzew czy ptasie odchody.

Garaż podziemny przeważnie jest dobrze chroniony przed włamaniami. Zimą temperatura w nim jest wyższa niż na zewnątrz budynku, dlatego nie powinniśmy mieć problemu z odpaleniem samochodu. Z kolei latem unikniemy problemu nadmiernego nagrzewania się wnętrza pojazdu.

Nawet osoba nieposiadająca samochodu powinna rozważyć zakup miejsca parkingowego przy nabywaniu lokalu w budynku mieszkalnym wyposażonym w garaż podziemny. Można to potraktować jako inwestycję i takie miejsce postojowe wynajmować komuś, kto ma więcej samochodów. W przypadku chęci sprzedaży mieszkania dostępność przypisanego do niego miejsca parkingowego znacząco podnosi jego wartość.

Czy miejsca parkingowe w garażu podziemnym można zabudować?

Zacznijmy od tego, że prawo w żadnym akcie wprost nie zabrania zabudowy miejsca postojowego w garażu podziemnym. Należy jednak mieć na uwadze, że w prawie budowlanym istnieją różne specyficzne uwarunkowania, a ponadto należy uwzględnić także m.in. przepisy dotyczące ochrony przeciwpożarowej.

Czy wspólnota mieszkaniowa musi wyrazić zgodę na zabudowę miejsca garażowego?

Po pierwsze, zadajmy sobie pytanie, do kogo właściwie należy miejsce parkingowe w garażu podziemnym. Deweloper może zastosować różne rozwiązania. Najczęściej miejsce postojowe jest przypisane do lokalu mieszkalnego lub mowa jest o współwłasności samodzielnej nieruchomości niemieszkalnej.

Właściciele mieszkań z reguły mogą w dowolny sposób dysponować swoimi miejscami w garażach podziemnych, co jest uwzględnione w akcie notarialnym, jednak nie oznacza to kompletnej samowoli w zakresie dokonywania zmian w zabudowie nieruchomości garażowej.

Jeżeli miejsce parkingowe jest współwłasnością, to do wykonania takich robót budowlanych potrzebna będzie zgoda współwłaścicieli. Gdy miejsce postojowe podlega pod zarząd wspólnoty mieszkaniowej, to musi on wyrazić zgodę na dokonanie jego zabudowy.

Zabudowa miejsca postojowego w garażu podziemnym – czy wymaga pozwolenia na budowę?

Gdy chcemy dokonać zabudowy miejsca postojowego, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie prowadzonych prac budowlanych. Dlaczego? Zgodnie z prawem wykonywana jest wówczas przebudowa garażu podziemnego.

Artykuł 3 ust. 7 a) Prawa budowlanego mówi, że za przebudowę należy uznać: ,,wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego”. W przypadku zabudowy miejsca garażowego zmieni się parametr, jakim była niezabudowana powierzchnia miejsc parkingowych.

Przebudowa co do zasady wymaga uzyskania pozwolenia na budowę lub zgłoszenia prowadzonych prac budowlanych. Jeśli nie mamy pewności, jakich formalności należy dokonać w danym przypadku, powinniśmy się skontaktować z lokalnym wydziałem architektury w urzędzie miasta lub gminy.

Czy zabudowa miejsc postojowych w garażach podziemnych jest możliwa, biorąc pod uwagę ich wymiary?

Nawet jeśli nie napotkamy trudności z uzyskaniem pozwolenia na przeprowadzenie robót zmierzających do zabudowania miejsca parkingowego w garażu podziemnym, to problem może się pojawić z praktyczną realizacją wymagań ustalonych w przepisach prawa.

Warto tu wziąć pod uwagę przede wszystkim Rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W § 104 ust. 3 znajduje się wymóg co do wielkości miejsc parkingowych:

,,Odległość między dłuższą krawędzią stanowiska postojowego a:

1) ścianą powinna wynosić co najmniej 0,3 m;

2) słupem powinna wynosić co najmniej 0,1 m pod warunkiem zapewnienia swobodnego otwarcia drzwi samochodu”.

Jeszcze bardziej wyśrubowane wymogi dotyczą miejsc garażowych, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Miejsca takie powinny mieć zapewniony dojazd dla wózków inwalidzkich z drogi manewrowej do drzwi samochodu co najmniej z jednej strony, o szerokości nie mniejszej niż 1,2 m (§ 104 ust. 4 wzmiankowanego rozporządzenia).

W § 21 ust. 1 Rozporządzenie ministra infrastruktury znajdziemy też informację o minimalnych wymiarach miejsc do parkowania. W przypadku samochodów osobowych powinny mieć one szerokość co najmniej 2,5 m i długość co najmniej 5 m. Jeśli chodzi o miejsca użytkowane przez osoby niepełnosprawne, to ich minimalna szerokość wynosi 3,6 m, natomiast długość również 5 m.

Jak pogodzić z prawem zabudowę miejsca w garażu podziemnym, skoro i tak miejsca te z reguły są dość ciasne? Trudno się dziwić, że deweloperom zależy na jak najlepszym wykorzystaniu przestrzeni i z tego powodu podziemne parkingi projektowane są tak, aby poszczególne stanowiska dla aut miały najmniejsze dopuszczalne prawem wymiary. Gdybyśmy wznieśli wokół nich ściany, niemal na pewno nie zachowalibyśmy wymienionych w przepisach minimalnych odległości.

Rozwiązaniem mogą być nietrwałe zabudowy w postaci metalowych boxów lub szaf garażowych. Wszystko zależy jednak od warunków użytkowania miejsca.

podziemne parkingi projektowane są tak, aby poszczególne stanowiska dla aut miały najmniejsze dopuszczalne prawem wymiary

Zabudowa miejsca parkingowego w garażu podziemnym a ochrona przeciwpożarowa

Jeśli nawet specyfika garażu pozwala na postawienie ścianek przy miejscach parkingowych zgodnie z prawem budowlanym, to nadal istnieje ryzyko, że złamiemy jakieś inne przepisy – na przykład te o ochronie przeciwpożarowej.

Wiele zależy od sposobu zabudowy. Według prawa nie można pozostawiać rzeczy wykonanych z materiałów palnych w odległości do 0,5 metra od urządzeń i instalacji mogących się nagrzewać do temperatury powyżej 100°C. Mówi o tym Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (§ 4, pkt. 8).

Do temperatury powyżej 100°C nagrzewa się m.in. wydech samochodu, z tego powodu nielegalne będzie usytuowanie wokół auta jakiegokolwiek materiału, który mógłby ulec zapłonowi. W praktyce dotyczy to większości materiałów, które można by wykorzystać do budowy prowizorycznych ścianek działowych w garażu podziemnym.

Zachowanie odstępu co najmniej półmetrowego od samochodów także jest raczej niewykonalne, bo szerokość standardowego miejsca postojowego w częściach wspólnych budynku wielorodzinnego nie jest na tyle duża. Wyjątkiem może być sytuacja, gdy jedna osoba wykupiła kilka miejsc parkingowych bezpośrednio sąsiadujących ze sobą.

Zabudowa miejsca w garażu podziemnym – podsumowanie

Każdy, kto ma mieszkanie w bloku, doskonale zdaje sobie sprawę, jak cenny jest lokal, do którego przypisane jest miejsce parkingowe w garażu podziemnym. Docenią je nie tylko osoby, które mają samochody, bo władanie taką nieruchomością to również korzystny wynajem miejsca postojowego czy potencjalna sprzedaż mieszkania za wyższą cenę.

Jednak nawet w przypadku własności nie możemy do końca dowolnie władać nieruchomością garażową. Nasze postępowanie będzie ograniczone szeregiem przepisów prawnych, zwłaszcza budowlanych, ale także tych dotyczących np. ochrony przeciwpożarowej. Zabudowa miejsc w garażach podziemnych wzbudza wiele kontrowersji, a każdy przypadek może być inny. Aby nie narazić się na żadne problemy, warto skonsultować się z prawnikiem, zanim przystąpimy do tego typu robót.

Niezależnie od tego, czy zabudowa miejsc garażowych jest legalna czy nie, pozostaje pytanie, po co w ogóle je zabudowywać? Samochody w podziemnych garażach na ogół są dobrze chronione, nierzadko znajduje się tam monitoring i różne zaawansowane systemy antywłamaniowe, dlatego ryzyko kradzieży auta jest naprawdę niewielkie. W przypadku zarysowania czy innego uszkodzenia samochodu przez inną osobę, ustalenie tożsamości sprawcy też nie powinno być trudne. Gdy ktoś bez pozwolenia postawi auto na naszym miejscu parkingowym, zawsze możemy skorzystać z pomocy odpowiednich służb lub zarządu budynku.

Autor

Maria